房价泡沫破灭危险程度前五名城市排名榜

作者: 弘广 分类: 蛮族勇士 发布时间: 2017-03-26 13:31 ė 6没有评论

房价泡沫破灭危险程度前五名城市排名榜

作者:老蛮

本排名榜的主要理论依据,在于各大城市的居民杠杆率。我们都知道,2015-2016年的中国地产市场暴涨的主要原因,就在于居民借债加杠杆买房。这种情况,就跟2015年的股市暴涨的原因一模一样,股民借债加杠杆炒股,最终炒出了一场史诗般的股灾。所有被纯粹的债务吹起来的资产泡沫,就没有不破灭的道理。而目前地产市场泡沫的规模之大,是股市根本就无法比拟的。接下来,就让我们看看,中国在房价泡沫破灭危险程度上排名前五的城市,到底是什么样的情况吧。

首先,我们要建立起基本的判断坐标体系。2016年全国住户贷款/住户存款的比值为33.37万亿的住户贷款/60.65万亿的住户存款=55%。这个55%,算是中国人民的平均杠杆使用率。(注意,在中国,住户贷款的九成都是房贷。其他消费类贷款,比如信用卡车贷啥的,总额度都非常低。)北京2016年市民的杠杆使用率为14151亿(居民贷款款)/29506亿(居民存款)=48%,甚至低于全国的均值。这显示北京火爆的地产市场的购买力来源并非是本地居民加杠杆,而是存在充沛的外来购买力。天津居民的杠杆使用率同样非常低,仅为4837亿/9342亿=52%。与北京一样,天津的地产市场同样存在充沛的外来购买力支撑。北京与天津,算是外来购买力支撑高房价的城市典型。这种城市依靠纯粹的限购限贷政策进行调控是没用的,必须要在根源上斩断外来购买力。青岛的数据为3387亿/5326亿=64%。上海的数据同样不高,仅为16202亿/25113亿=65%。广州的地产市场在2016年出现大幅度上涨,楼价涨幅超过3成,然而市民杠杆率也只不过是11178亿/14430亿=77%。武汉的数据为5166亿/6606亿=78%;郑州的数据为4977亿/6298亿=79%。广州、武汉和郑州居民确实在加杠杆,目前的债务水平也已经很高,然而跟下面这5个城市的居民杠杆率比起来,还真是不够看。

第一名:深圳

深圳2016年底的居民杠杆率达到144%,到2017年2月份已经直奔147%而去。整体来说,深圳居民已经资不抵债,随时都会破产。当然了,就纯粹的杠杆率来说,深圳要低于我们待会要说的第二名厦门。关键是深圳的住户贷款绝对值实在是高得吓人,2016年底就达到了1.49万亿,占全国居民33.37万亿总贷款额的比值达到了4.5%。对应深圳2016年底1191万的常住人口,人均贷款额12.5万。注意,这笔债是由深圳的全体老幼妇孺一起来背的。拿广州来对比,11178亿的居民总贷款额,对应1404万的常住人口,人均负债仅8万。这种贷款额度无疑达到了深圳的极限,因此,到现在这一刻,深圳的楼市已经根本找不到新的购买力。深圳这个居民债务的炸弹要是在半年内不爆,那就没有天理可言了。

深圳楼市以二手房为主。2016年新房成交量较2015年萎缩了39%,这或许还能归结为行政管制;但二手房成交量较2015年依然足足萎缩了23%,这对深圳市场来说才是最可怕的。2017年深圳地产市场继续萎缩,萎缩幅度极为惊人。1-2月的一手房合计成交量只有可怜的2456套,我就不跟2016年全年月均3370套成交量比了,纯粹对比2016年同期1.1万套的成交量,萎缩幅度达到了77%。算了,就把这事归因于所谓的行政管制好了。关键的是二手房方面,萎缩幅度更是超出想象。1-2月深圳的二手房合计成交量仅4893套,对比2016年同期2.5万套的成交量,萎缩幅度高达81%。(2016年深圳二手房月均成交量8687套,也可供参考。)当然了,深圳惊恐不已的各界人士都宣称这是由于季节和过年因素。嗯,对的。毕竟这是深圳的小清新有史以来第一次过年嘛。2016年他们就没过年嘛。老蛮我对此表示理解。呵呵。再嘲笑一下。到了3月份,深圳各界人士纷纷表示,市场已经恢复了元气,深圳楼市暴涨在即。看看数据,截至3月12日,一手房成交量379套,二手房1366套。呵呵。就按这种成交规模,3月份一手房成交量撑死了也就是1200套,这继续是个死局。二手房算到顶也就是4千套出头,跟2016年的月均8千套相比?呵呵。房价同样出现了明显下跌,自2016年4月的峰值之后,已经累计下跌了25%。呵呵呵,再这么萎缩下去,深圳那帮专职炒房的职业炒楼党,在根本无法偿还负债的时候,要怎么抛售手上那些根本卖不出去的房子呢?

2、厦门

厦门房地产市场自2015年后,变成了纯粹的炒房型市场。二手房成交规模与一手房的比值,在2014年仅53%,到2016年已经变成了181%,二手房成交规模显著超越了一手房。仅仅两年时间,厦门市民就从质朴的自住客变成了纯粹的炒房党。当然了,支撑起这种炒楼市场的,同样是厦门市民自己借债加杠杆,跟厦门的地产商整天吹嘘的,所谓“厦门楼市对全国的文艺青年具有不可抗拒的吸引力”没有一毛钱的关系。

2016年厦门的居民杠杆率,以163%的惊人数据高居全国所有城市之首!这种数据真是匪夷所思。393万的厦门常住人口,人均负债9.3万。关键是,厦门的经济体量非常小。2016年GDP规模仅3784亿,这种微小的经济规模,仅相当于珠三角的弱四线城市中山市(2016年GDP为3202亿,常住人口规模321万)。厦门以一个四线城市的经济体量,纯粹依靠市民的疯狂债务杠杆,撑起了跟一线城市相媲美的房价。2016年年底厦门全市均价超过3万,岛内的房价超过4.5万。这种房价真是令房价过万都困难的弱四线城市们望尘莫及。到现在这一刻,厦门楼市同样无法再找到新的购买力,陷入了彻底的萎缩。

2017年1月和2月,厦门一手住宅成交面积规模都只有7万平米,与2016年月均25万平米的成交规模相比,已经衰弱得不成模样。与2016年1-2月厦门一手房合计成交面积26万平米相比,也下滑了46%。这种一手市场的剧烈衰弱,还能勉强归结为政府管制的原因。然而2017年头两个月的二手房成交数据同样很难看,1月份25万平米,2月份22万平米。相比2016年的月均46万平米的二手房成交规模,这同样不堪入目,与2016年1-2月合计64万平米的二手房成交规模相比,也下滑了27%。厦门市场当然已经无法再撑过2017年,也就是半年之内,厦门新兴的炒楼党,将会跟深圳的炒楼党一起陷入绝望。

3、合肥

合肥本来是老蛮我非常看好的城市,2016年初,老蛮我对合肥做出了非常高的评价。那个时候的合肥整体上还算过得去,虽然它属于典型的固定资产投资依赖型城市,固投额长年超过GDP,然而它的政府非常重视实业,在它的固定资产投资中,工业投资长年压倒地产投资,占据压倒性的优势地位。即便是2016年合肥房地产市场爆发式的增长,它依然保持住了工业投资的绝对优势地位,当年度工业投资2195亿,超过房地产开发投资1353亿足足62%。所以合肥逐步的从无到有,建立起了相对完备的装备产业、家用电器产业和平板显示产业。这种产业发展成绩真是令人印象深刻。我们必须知道,合肥的经济体量其实并不大,2016年的GDP仅6274亿,常住人口约786万,这种经济体量低于珠三角的弱二线城市东莞(2016年的GDP为6786亿,常住人口825万)。合肥大概算是一个比较强的三线城市,要踏入二线,还需要这个城市继续厚积薄发,继续积累财富,发展产业。它前面的路还很长,还需要继续努力。

然而这个在官方层面高度重视实业的三线城市没有压制住市民的炒楼热情。2016年合肥房价涨幅超过50%。它的一手房成交量在合肥政府的打压下,出现了15%的下滑,然而合肥的本地炒家们转身去炒二手房,于是二手房成交量暴涨,并在历史上首次超越一手房成交量。并且,我们必须关注的是,合肥目前出现的所谓“一二手倒挂”现象。在成交价格上,合肥的二手房价普遍超过一手房,老城区的二手房价格普遍超过一手房2000块钱以上,新城区也普遍高出1000块钱。我们必须注意到是,这种一二手倒挂的现象在整个长江中下游区域非常普遍,甚至是一种历史传统。长三角的炒楼客们也很习惯这种奇特的游戏规则,南京、杭州,近年来一二手倒挂的现象屡见不鲜。2016年下半年,南京主城区二手房的价格能普遍超出一手房5000块钱,炒家们还纷纷公然宣称,一二手没有倒挂的区域甚至都不值得炒。

同样,对于合肥的炒家来说,在居民的杠杆率达到122%之后,还真没办法继续把这场炒楼的游戏维持下去。于是自2016年10月之后,合肥楼市的成交量就呈现萎缩态势,到今年之后萎缩更加萎缩,1-2月的一手房成交规模同比去年同期萎缩了3成,二手房的成交规模更是萎缩了5成以上。价格上虽然没有出现明显变化,只是微跌了5%左右,然而按这个趋势下去,暴跌就在眼前,已经无从遏制。

4、南京

南京以107%的居民杠杆率位列全国城市地产泡沫破灭危险度的第四位。2015年的南京还曾经算是一个重视实业的普通二线城市,当年度2072亿的工业投资显著超过1429亿的房地产投资。在2016年初,老蛮我的嫡传弟子“姜铁萧齐”曾经在南京篇《金陵王气黯然收》一文中对南京提出了一个深入本质的诘问:“支撑起这个城市经济的, 其实是外商投资制造业,在外商投资的撤离潮之下,南京如何保持实体经济的发展?”然而到2016年,这个城市算是从官方到民间,一起放弃了实业,当年度工业投资暴跌了15%,而房地产开发投资暴增29%,1742亿的工业投资规模终于落后于1845亿的房地产投资。在这种情况下,这个城市的经济基本上沦丧在即。

跟我们之前提过的厦门和合肥市场一样,南京的房地产市场同样经历了从自住为主到炒楼为主的转变过程。2014年的时候南京一手房市场规模显著超过二手房,到2016年,南京的炒家们就把二手房成交规模炒得超过了一手房,并且炒出了全国范围内最惨烈的“一二手倒挂”现象,市中心区域能普遍发生二手房价超出一手房价5000块的事情,老蛮我要不是亲眼所见,那真是无论如何都没法相信的。

当然了,到2016年底,6534亿的居民贷款,由827万南京常住居民分担,人均8万块钱。继续往下加杠杆的空间,也实在是大不到哪里去了。所以,跟上面的三个城市一样,南京的地产市场开始进入萎缩状态,2017年1-2月一手房成交量萎缩了6成,二手房萎缩了3成。价格上目前还勉强维持着平稳,然而“量在价先”的经济规律始终都会起作用。南京的市场必定会下跌。指望一个纯粹的杠杆市能持续的维持下去?能将目前这个奇特的“一二手倒挂”的现象维持下去?真是岂有此理!

5、苏州

我们首先从苏州的房地产市场说起。很明显,苏州市场的爆发始于2015年。这一年它的一手房市场销量大增53%,二手房销量更是剧增了87%,当年度房价涨幅约20%。与绝大多数城市一样,支撑起苏州地产市场的,当然也是苏州市民自己借债加杠杆。这一年苏州居民的杠杆率提高到了73%,较2014年提升了9个百分点。到了2016年,苏州房价继续猛烈上涨,涨幅普遍超过五成。当然了,推动价格上涨的主要因素,依然是苏州市民自己借债加杠杆。2016年,苏州市民新增了2056亿的债务,居民杠杆率提升到了94%,眼看就要突破100%了。人均负债7万块钱,虽然低于前面的大多数城市,但这大概也到了居民的负债极限。因此苏州的房地产成交规模不再增长,在数据上,2016年一手房的成交量剧烈萎缩,成交面积下降了足足30%,而二手房成交量也只剩下5%的增幅。

从2016年底开始,苏州的二手房市场呈现出更加清晰的萎缩迹象。2016年11月份,苏州的二手房成交规模还有62万平米,相对于全年724万平米的成交规模(月均60万平米)来说,这种成交规模还算不错。然而到12月份,已经下降到48万平米。2017年1月份27万平米。2月份有所恢复,但是也只不过是37万平米,较2016年的月均60万平米来说,还真是惨淡。

另外,苏州经济,当然是有着典型的外商投资依赖症,现在外商投资在急剧减少,苏州经济从根本上就丧失了增长性,居民的收入也谈不上什么还能有像样的增长。苏州的地产市场泡沫程度其实较前面四个城市要轻。市民的杠杆率相比起来还没过100%,二手房的成交规模也还没超越一手房,显示市民的炒房频率也不算高,但是它在产业经济层面本身所面临的问题最严重,它承受房价泡沫破灭的能力当然也最低。呵呵,这种在根子上已经破败了的城市,再加上房价暴跌市民普遍破产的冲击,那种酸爽,那种激荡,还真是令人很期待呢。

呵呵,呵呵,呵呵呵。

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