个人买房建议-不断更新

作者: 弘广 分类: 吃住在福州 发布时间: 2017-02-12 15:31 ė 6没有评论

目前是不是泡沫?

答:根据售租比=售价/年租金(类似股市的市盈率P/E),目前各大城市基本位于30~50倍(年),国际公认30倍以上是泡沫(25倍以内有投资价值),日本泡沫破灭的时候,顶峰是80倍。
所以,泡沫是一定的。
(房价与收入比,房价与可支配收入比,这两个指标基本不用,因为这两个数据根本没法看了,而且中国很多是两代人供房,所以更看重售租比,也便与股市市盈率做横向对比)

个人作为刚需怎么办?

(1)考虑到货币贬值,目前售租比在35年以内的房子是可以买来自住的,30年以内的房子目前都是可以投资的;
(2)关注下本地国土局网站土地成交价格,看土地价格有两个作用,一是看趋势,同等区位条件的土地价格如果在持续上涨,房价肯定也会上涨;二是看房价,看到楼面地价,你就可以结合开发商的正常成本,计算出合理房价,房价短暂可能会受到供求关系起伏,但不会偏离太远。新房房价基础公式:房价=土地成本+建设成本(含建安、管理销售财务费用)+税费+净利润
开发商的建设成本请咨询当地人士或网查,一般几年之内变动不会大,
税费= 12%*房价 ,
利润=房价*x%/0.75(x%是净利润率,除以0.75是因为要交25%的所得税)二手房价格参照同区位一手房价格,理论上应该是 重建价格减去折旧再加上交易成本,但大部分房子还比较新,所以价格只是略低于新房。

作者:Bee Mad
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来源:知乎
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